계약이 끝났는데 집주인이 전세보증금을 안 돌려줘요. 어떤 순서로 해야 하나요?

보통은 반환 요구 내용증명, 이사가 필요하면 임차권등기명령, 지급명령이나 보증금반환소송, 판결 후 강제경매 순서로 진행합니다. 계약이 끝나도 보증금을 받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보므로, 대항력과 우선변제권을 지키는 것이 가장 중요합니다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관 절차도 함께 확인해야 합니다.

1. 01

   새 집으로 이사해야 해요

   주민등록을 옮기거나 집을 비우면 대항력이 사라질 수 있습니다. 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 이사해야 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
2. 02

   집주인이 새 세입자 들어오면 준다고만 해요

   새 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정일 뿐 반환을 미룰 법적 근거는 아닙니다. 반환 기한을 정한 내용증명을 보내고, 기한이 지나면 지급명령이나 소송을 진행합니다.
3. 03

   판결을 받았는데도 안 줘요

   판결로 그 주택에 강제경매를 신청할 수 있고, 이때는 집을 먼저 비워 주지 않아도 경매를 시작할 수 있습니다. 다만 경매 대금에서 우선변제를 받으려면 배당 때 주택을 인도해야 합니다.

• 임대차계약서(확정일자)
• 주민등록 전입일
• 계약 만료일과 갱신 거절 통지 기록
• 등기부등본(선순위 권리)
• 보증보험 가입 여부

1. 01
   계약 종료와 반환 요구 내용증명
2. 02
   이사 필요 시 임차권등기명령 후 이사
3. 03
   지급명령 또는 보증금반환소송
4. 04
   판결 후 강제경매, 필요하면 상담

1. 주택임대차보호법 제4조 제2항

   ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

   국가법령정보센터에서 조문 보기

2. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 제3항

   ① 임차인 … 이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 … 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시(執行開始)의 요건으로 하지 아니한다. … ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

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