민사 · 전세보증금
임차권등기명령, 언제 신청하고 등기되면 이사 가도 되나요?
현행 법령 기준
핵심 답변
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 법원 결정에 따라 등기부에 임차권등기가 마쳐지면 그 뒤 이사하거나 주민등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 반드시 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.
이럴 땐 이렇게
계약 만료 전에 신청할 수 있나요?
임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있습니다. 계약 해지나 갱신 거절로 임대차가 끝났다는 사정을 소명할 자료를 준비해야 합니다.결정이 났는데 바로 이사해도 되나요?
결정만으로는 부족하고 등기부에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인해야 합니다. 등기부등본을 떼어 임차권 등기가 올라간 것을 직접 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다.신청 비용은 누가 내나요?
신청할 때는 임차인이 비용을 내지만, 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금반환소송을 할 때 함께 청구하는 경우가 많습니다.
확인할 자료
- 임대차계약서(확정일자)
- 주민등록초본(전입일)
- 임대차 종료 소명 자료(해지 통지 등)
- 부동산 등기사항증명서
- 주택 일부 임차 시 도면
실무에서 알아둘 점
임차권등기가 마쳐진 주택에 나중에 들어온 임차인은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없어, 임대인 입장에서는 새 임차인을 구하기 어려워져 반환 협상이 빨라지기도 합니다. 준용 규정상 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 할 수 있는 구조입니다. 등기 후에도 보증금을 받으려면 소송 등 별도 절차가 필요합니다.
다음 순서
- 임대차 종료와 미반환 사실 정리
- 주택 소재지 관할 법원에 신청
- 등기부 기입 확인 후 이사
- 보증금반환소송 또는 지급명령 진행, 필요하면 상담
법령 근거
주택임대차보호법 제3조의3 제1항
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
국가법령정보센터에서 조문 보기주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 제8항
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 … 대항력과 … 우선변제권을 취득한다. 다만, … 임차권등기 이후에는 … 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. … ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
국가법령정보센터에서 조문 보기
조문은 국가법령정보센터 원문으로 확인했습니다.
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개별 사건은 사실관계와 법원 판단에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
이상훈 변호사 소개함께 많이 묻는 질문
같은 상황에서 함께 찾아보시는 질문입니다.
계약이 끝났는데 집주인이 전세보증금을 안 돌려줘요. 어떤 순서로 해야 하나요?민사
보통은 반환 요구 내용증명, 이사가 필요하면 임차권등기명령, 지급명령이나 보증금반환소송, 판결 후 강제경매 순서로 진행합니다. 계약이 끝나도 보증금을 받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보므로, 대항력과 우선변제권을 지키는 것이 가장 중요합니다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관 절차도 함께 확인해야 합니다.
이 질문 전체 답변 읽기전세보증금반환소송, 어떻게 진행하고 무엇을 주의해야 하나요?민사
전세보증금반환소송은 임대차가 끝났고 보증금을 돌려받지 못했다는 사실을 입증해 임대인에게 지급을 명하는 판결을 받는 절차입니다. 3,000만원 이하면 소액사건으로 진행되고, 판결을 받으면 그 주택에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계이므로 지연손해금 청구 시점은 인도 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
이 질문 전체 답변 읽기전세보증금 반환 내용증명, 언제 보내고 무엇을 써야 하나요?민사
전세보증금 내용증명은 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻과 만료일에 보증금을 돌려 달라는 요구를 증거로 남기는 문서입니다. 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 알리지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있으므로, 그 전에 문자와 함께 내용증명을 보내 두는 것이 좋습니다. 만료 후에도 반환이 없으면 반환 기한을 정해 다시 요구합니다.
이 질문 전체 답변 읽기살고 있는 집이 경매에 넘어갔어요. 전세보증금은 어떻게 돌려받나요?민사
대항요건(전입과 거주)과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있고, 소액임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 다만 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있는 경우가 많으므로 기한 확인이 가장 중요합니다.
이 질문 전체 답변 읽기묵시적 갱신된 전세, 중간에 나가면 보증금은 언제 받을 수 있나요?민사
묵시적으로 갱신된 주택 임대차는 갱신 기간이 2년으로 보아지더라도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 그때가 임대차 종료 시점이 되어 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 계약갱신요구권으로 갱신한 경우에도 같은 해지 규정이 적용됩니다.
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