살고 있는 집이 경매에 넘어갔어요. 전세보증금은 어떻게 돌려받나요?

대항요건(전입과 거주)과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있고, 소액임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 다만 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있는 경우가 많으므로 기한 확인이 가장 중요합니다.

1. 01

   경매개시결정 통지를 받았어요

   법원 경매 공고에서 배당요구 종기를 확인하고 그 전에 권리신고 및 배당요구 신청을 합니다. 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해지므로 통지를 받으면 바로 확인해야 합니다.
2. 02

   보증금이 소액인데 최우선변제를 받을 수 있나요?

   소액임차인 해당 여부와 받을 수 있는 금액은 지역과 담보권 설정 시기에 따라 대통령령으로 정해져 있어 사건마다 다릅니다. 경매신청 등기 전에 전입과 거주를 갖췄는지가 기본 요건입니다.
3. 03

   제가 근저당보다 먼저 전입했어요

   선순위 대항력이 있으면 배당에서 다 받지 못한 보증금을 매수인에게 주장할 수 있는 구조여서 상대적으로 유리합니다. 다만 배당요구를 할지에 따라 결과가 달라질 수 있어 신중히 판단해야 합니다.

• 임대차계약서(확정일자)
• 주민등록초본(전입일)
• 등기부등본(근저당 등 설정일)
• 경매 사건번호와 배당요구 종기
• 실제 거주 사실 자료

1. 01
   경매 사건번호로 배당요구 종기 확인
2. 02
   권리신고 및 배당요구 신청
3. 03
   배당기일 출석과 배당표 확인
4. 04
   부족분은 임대인 상대로 청구, 필요하면 상담

1. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항

   ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서 … 상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 … 를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

   국가법령정보센터에서 조문 보기

2. 주택임대차보호법 제8조 제1항

   ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

   국가법령정보센터에서 조문 보기

3. 민사집행법 제84조 제1항

   ①경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때 … 에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기(終期)를 첫 매각기일 이전으로 정한다.

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조문은 국가법령정보센터 원문으로 확인했습니다.