민사 · 전세보증금
전세보증금반환소송, 어떻게 진행하고 무엇을 주의해야 하나요?
현행 법령 기준
핵심 답변
전세보증금반환소송은 임대차가 끝났고 보증금을 돌려받지 못했다는 사실을 입증해 임대인에게 지급을 명하는 판결을 받는 절차입니다. 3,000만원 이하면 소액사건으로 진행되고, 판결을 받으면 그 주택에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계이므로 지연손해금 청구 시점은 인도 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
이럴 땐 이렇게
아직 집에 살면서 소송해도 되나요?
됩니다. 다만 보증금 반환과 집 인도는 서로 맞물린 의무여서, 판결이 집을 비워 주는 것과 동시에 지급하라는 형태로 나올 수 있습니다. 이사가 필요하면 임차권등기명령을 먼저 해 두는 것이 안전합니다.지연이자도 받을 수 있나요?
임차인이 집을 비워 주는 등 자기 의무를 이행하거나 이행을 제공한 뒤에는 임대인의 지체 책임이 문제 됩니다. 그 이후부터 법정이율, 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진법 이율을 청구하는 구조가 일반적입니다.집주인이 집이 안 팔려서 못 준대요
임대인의 자금 사정은 반환을 거절할 정당한 사유가 아닙니다. 판결을 받은 뒤에도 지급하지 않으면 그 주택이나 임대인의 다른 재산에 강제집행을 진행할 수 있습니다.
확인할 자료
- 임대차계약서
- 계약 종료 통지 기록
- 보증금 지급 내역
- 집 인도 여부와 날짜(열쇠 반환 등)
- 임차권등기 여부
실무에서 알아둘 점
임대인이 다투지 않으면 지급명령이 더 빠를 수 있지만, 수리비 공제 등 다툼이 예상되면 소송이 낫습니다. 관리비, 원상복구 비용 공제 주장이 자주 나오므로 입주·퇴거 때 사진을 남겨 두면 도움이 됩니다. 판결로 경매를 신청할 때는 집을 먼저 비워 주지 않아도 되지만, 배당을 받을 때는 집을 인도해야 합니다.
다음 순서
- 계약 종료와 미반환 증거 정리
- 필요 시 임차권등기명령
- 소장 제출(3,000만원 이하면 소액사건)
- 판결 후 강제경매 또는 재산 집행, 필요하면 상담
법령 근거
민법 제536조 제1항
①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. …
국가법령정보센터에서 조문 보기주택임대차보호법 제3조의2 제1항
① 임차인 … 이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 … 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시(執行開始)의 요건으로 하지 아니한다.
국가법령정보센터에서 조문 보기
조문은 국가법령정보센터 원문으로 확인했습니다.
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개별 사건은 사실관계와 법원 판단에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
이상훈 변호사 소개함께 많이 묻는 질문
같은 상황에서 함께 찾아보시는 질문입니다.
계약이 끝났는데 집주인이 전세보증금을 안 돌려줘요. 어떤 순서로 해야 하나요?민사
보통은 반환 요구 내용증명, 이사가 필요하면 임차권등기명령, 지급명령이나 보증금반환소송, 판결 후 강제경매 순서로 진행합니다. 계약이 끝나도 보증금을 받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보므로, 대항력과 우선변제권을 지키는 것이 가장 중요합니다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관 절차도 함께 확인해야 합니다.
이 질문 전체 답변 읽기임차권등기명령, 언제 신청하고 등기되면 이사 가도 되나요?민사
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 법원 결정에 따라 등기부에 임차권등기가 마쳐지면 그 뒤 이사하거나 주민등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 반드시 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.
이 질문 전체 답변 읽기전세보증금 반환 내용증명, 언제 보내고 무엇을 써야 하나요?민사
전세보증금 내용증명은 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻과 만료일에 보증금을 돌려 달라는 요구를 증거로 남기는 문서입니다. 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 알리지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있으므로, 그 전에 문자와 함께 내용증명을 보내 두는 것이 좋습니다. 만료 후에도 반환이 없으면 반환 기한을 정해 다시 요구합니다.
이 질문 전체 답변 읽기돈을 늦게 갚으면 지연이자는 몇 %로 계산하나요?민사
금전채무를 늦게 갚으면 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 약정 이율이 있으면 법령 제한 범위에서 그 이율을, 없으면 민사 채권은 연 5%, 상행위 채권은 연 6%를 적용합니다. 소송을 내면 소장이 상대에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진법과 그 대통령령에 따라 연 12%가 적용되는 것이 원칙입니다.
돈을 늦게 갚으면 지연이자는 몇 %로 계산하나요? 전체 답변 읽기살고 있는 집이 경매에 넘어갔어요. 전세보증금은 어떻게 돌려받나요?민사
대항요건(전입과 거주)과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있고, 소액임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 다만 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있는 경우가 많으므로 기한 확인이 가장 중요합니다.
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