상황별 · 채무 원인
전세사기 피해로 전세대출만 남았는데 개인회생 할 수 있나요?
현행 법령 기준
핵심 답변
전세사기 피해로 보증금을 돌려받지 못하고 전세대출만 남았다면 그 대출도 개인회생·파산으로 정리할 수 있습니다. 핵심은 돌려받지 못한 보증금반환채권을 재산으로 어떻게 평가하느냐인데, 회수 가능성이 낮다는 사정을 경매 진행 상황이나 피해자 결정 자료로 소명하면 낮게 평가받을 여지가 있습니다. 평가 방식과 별도 실무 기준은 법원마다 다를 수 있습니다.
이럴 땐 이렇게
집이 경매에 넘어갔고 보증금을 얼마나 받을지 몰라요
배당 결과가 나오기 전이라면 예상 배당액을 기준으로 재산 가치를 소명하게 됩니다. 등기부상 선순위 권리, 감정가, 경매 진행 서류를 함께 내면 회수 가능액을 설명하기 쉽고, 배당이 끝났다면 실제 배당액을 기준으로 정리합니다.보증보험에 가입해 보증기관이 보증금을 대신 줬어요
보증기관이 보증금을 지급했다면 임대인에 대한 권리는 보증기관으로 넘어가고, 은행 전세대출은 그 돈으로 상환되는 구조가 일반적입니다. 이 경우 남은 채무가 무엇인지 대출 잔액과 지급 내역을 먼저 확인해야 합니다.전세대출을 보증기관이 대신 갚고 저에게 청구해요
은행 대출을 보증기관이 대위변제했다면 그 기관이 새 채권자가 되며, 이 채권도 개인회생·파산 채권자목록에 넣어 정리할 수 있습니다. 대위변제 통지서와 구상금 청구 내역으로 금액을 확인합니다.전세사기피해자 결정을 받았어요
피해자 결정은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 의심되고 다수 임차인에게 피해가 생긴 사정 등을 행정적으로 인정한 자료여서, 보증금 회수 가능성이 낮다는 소명 자료로 활용할 수 있습니다. 특별법상 경매 유예, 우선매수권 같은 지원도 함께 확인합니다.아직 그 집에 살고 있어요
계속 거주하면서 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 보증금 회수에 중요합니다. 이사를 해야 한다면 임차권등기명령으로 권리를 남겨 두는 방법을 검토하고, 이사 후 새 주거의 보증금도 재산목록에 반영합니다.변제기간을 줄일 수 있나요?
변제기간은 법률상 원칙적으로 3년을 넘지 못하고 청산가치 이상 변제 등 필요할 때 5년까지 늘릴 수 있습니다. 피해 사정을 이유로 기간을 달리 정하는 실무 기준이 있는지는 법원마다 다를 수 있어 관할 법원 기준을 확인해야 합니다.
확인할 자료
- 임대차계약서·확정일자·전입 자료
- 등기부등본(선순위 권리 확인)
- 경매 진행·배당 관련 서류
- 전세대출 약정서·잔액증명
- 보증보험 가입 증서·대위변제 통지서
- 전세사기피해자 결정 통지서(있는 경우)
- 수사 진행 자료(고소장·사건번호)
실무에서 알아둘 점
전세사기 사건은 보증금이라는 큰 재산이 장부상 남아 있어 청산가치가 크게 잡히는 것이 가장 큰 걸림돌입니다. 경매·배당·수사 진행 상황에 따라 회수 가능액이 바뀌므로, 신청 시점을 정할 때 이 일정과 함께 판단하는 것이 좋습니다. 피해 구제 절차(보증보험 청구, 피해자 결정, 경매 대응)를 먼저 진행해야 회수액이 늘어날 수 있는 경우도 있어, 회생 신청과 순서를 함께 설계하는 것이 실무상 중요합니다.
다음 순서
- 보증금 회수 절차(경매·보증보험·피해자 결정) 진행 상황 정리
- 전세대출 현재 채권자와 잔액 확인
- 회수 가능액을 반영해 청산가치 추정
- 자가진단 후 상담
법령 근거
채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조 제1항 제4호
4. 변제계획의 인가결정일을 기준일로 하여 평가한 개인회생채권에 대한 총변제액이 채무자가 파산하는 때에 배당받을 총액보다 적지 아니할 것. 다만, 채권자가 동의한 경우에는 그러하지 아니하다.
국가법령정보센터에서 조문 보기주택임대차보호법 제3조의3 제1항
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
국가법령정보센터에서 조문 보기채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제611조 제5항
⑤변제계획에서 정하는 변제기간은 변제개시일부터 3년을 초과하여서는 아니된다. 다만, 제614조제1항제4호의 요건을 충족하기 위하여 필요한 경우 등 특별한 사정이 있는 때에는 변제개시일부터 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 변제기간을 정할 수 있다.
국가법령정보센터에서 조문 보기
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개별 사건은 사실관계와 법원 판단에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
이상훈 변호사 소개함께 많이 묻는 질문
같은 상황에서 함께 찾아보시는 질문입니다.
사기를 당하거나 보증을 서서 생긴 빚도 개인회생 되나요?상황별
사기 피해로 대출을 떠안았거나 남의 빚을 보증해서 생긴 채무도 개인회생·파산으로 정리할 수 있습니다. 보증채무는 주채무자가 갚지 않을 때 보증인이 갚아야 하는 빚이라 채권자목록에 포함됩니다. 다만 내가 면책을 받아도 함께 보증 선 다른 사람이나 공동채무자의 책임은 그대로 남는다는 점을 알고 판단해야 합니다.
이 질문 전체 답변 읽기전세·월세 보증금이 있으면 개인회생 변제금이 늘어나나요?상황별
전세·월세 보증금은 나중에 돌려받을 재산이므로 원칙적으로 청산가치에 들어가 변제금에 영향을 줍니다. 다만 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금 범위 안에서 정해진 금액은 면제재산으로 신청해 뺄 수 있습니다. 보증금을 전세대출로 마련했다면 대출기관 몫을 뺀 실제 내 몫을 기준으로 따지는 것이 실무상 일반적입니다.
이 질문 전체 답변 읽기개인회생 신청 전에 준비할 서류와 체크리스트는 무엇인가요?상황별
개인회생 신청서에는 채권자목록, 재산목록, 수입·지출 목록, 소득을 증명하는 자료, 진술서를 함께 내야 하고, 신청일 전 10년 안에 회생·파산 사건을 신청한 적이 있으면 그 서류도 필요합니다. 서류를 내지 않거나 허위로 내거나 기한을 지키지 않으면 기각될 수 있으므로, 신청 전에 채무·재산·소득 자료를 빠짐없이 모으는 것이 핵심입니다. 같은 자료로 회생과 파산 중 어느 쪽이 맞는지도 판단합니다.
이 질문 전체 답변 읽기개인회생 가이드개인회생
개인회생은 앞으로 계속·반복해서 소득을 얻을 수 있는 개인이 법원이 인가한 변제계획에 따라 원칙적으로 3년(청산가치 이상을 갚기 위해 필요하면 최대 5년) 동안 가용소득을 갚고, 남은 채무를 면책받는 절차입니다. 담보 채무 15억원, 무담보 채무 10억원 이하인 급여소득자·영업소득자가 신청할 수 있습니다. 이 가이드는 신청 자격과 준비 서류, 개시결정·채권자집회·인가, 변제 중 미납과 변제계획 변경, 면책과 신용 회복까지 절차 단계별로 실제 질문을 모았습니다. 변제금은 소득에서 생계비(실무상 기준 중위소득 60%가 기본)를 빼고 계산하므로, 먼저 자가진단으로 대략적인 범위를 확인해 보시기 바랍니다.
개인회생 가이드 전체 답변 읽기도박 빚도 개인회생 되나요? 파산은 면책이 어렵나요?상황별
도박으로 생긴 빚도 개인회생을 신청할 수 있습니다. 다만 실무상 최근 도박으로 잃은 돈의 일부를 청산가치에 더해 변제금이 늘어나는 경우가 있고 법원마다 기준이 다를 수 있습니다. 개인파산은 도박 등 사행행위로 재산을 현저히 줄이거나 과대한 채무를 진 것이 면책불허가 사유여서, 소득이 있다면 개인회생이 더 현실적인 경우가 많습니다.
이 질문 전체 답변 읽기상담 접수 · 비밀 유지
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