묵시적 갱신된 전세, 중간에 나가면 보증금은 언제 받을 수 있나요?

전세보증금 내용증명은 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻과 만료일에 보증금을 돌려 달라는 요구를 증거로 남기는 문서입니다. 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 알리지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있으므로, 그 전에 문자와 함께 내용증명을 보내 두는 것이 좋습니다. 만료 후에도 반환이 없으면 반환 기한을 정해 다시 요구합니다.

보통은 반환 요구 내용증명, 이사가 필요하면 임차권등기명령, 지급명령이나 보증금반환소송, 판결 후 강제경매 순서로 진행합니다. 계약이 끝나도 보증금을 받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보므로, 대항력과 우선변제권을 지키는 것이 가장 중요합니다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관 절차도 함께 확인해야 합니다.

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 법원 결정에 따라 등기부에 임차권등기가 마쳐지면 그 뒤 이사하거나 주민등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 반드시 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.

전세보증금반환소송은 임대차가 끝났고 보증금을 돌려받지 못했다는 사실을 입증해 임대인에게 지급을 명하는 판결을 받는 절차입니다. 3,000만원 이하면 소액사건으로 진행되고, 판결을 받으면 그 주택에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계이므로 지연손해금 청구 시점은 인도 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

대항요건(전입과 거주)과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있고, 소액임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 다만 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있는 경우가 많으므로 기한 확인이 가장 중요합니다.