명도소송 절차, 세입자가 안 나가면 어떻게 내보내나요?

주택 등 건물 임대차에서는 세입자의 차임 연체액이 2기분에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물은 상가건물 임대차보호법에 따라 3기분에 이르러야 합니다. 해지는 세입자에게 해지 의사가 도달해야 효력이 생기므로 내용증명으로 통지하고, 이후 나가지 않으면 명도소송과 밀린 월세 청구를 함께 진행합니다.

법적으로 꼭 해야 하는 것은 아니지만 실무상 대부분 먼저 합니다. 명도 판결은 원칙적으로 판결 당사자에게만 집행할 수 있어, 소송 중에 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘기면 새 점유자를 상대로 다시 소송해야 할 수 있기 때문입니다. 점유이전금지가처분을 해 두면 그 뒤 점유를 넘겨받은 사람에게도 판결로 집행하는 길이 열립니다.

판결을 받아도 상대가 스스로 갚지 않으면 채권자가 강제집행을 따로 신청해야 합니다. 확정판결이나 가집행 판결, 확정된 지급명령, 강제집행 승낙 공정증서 같은 집행권원에 원칙적으로 집행문을 받아, 예금·급여는 채권압류 및 추심명령, 부동산은 강제경매, 동산은 집행관을 통한 유체동산 압류로 진행합니다.

민사소송은 소장 제출, 상대에게 소장 부본 송달, 상대의 답변서 제출(송달 후 30일 이내), 변론준비와 변론기일, 판결 선고 순서로 진행됩니다. 상대가 답변서를 내지 않으면 청구원인 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다. 판결서를 송달받은 날부터 2주 안에 항소가 없으면 판결이 확정됩니다.

내용증명은 같은 내용의 문서 3부(원본 1부, 등본 2부)를 준비해 우체국 창구에 내거나, 인터넷우체국에서 파일로 접수해 보낼 수 있습니다. 우체국은 어떤 내용의 문서를 언제 보냈는지를 증명해 주고, 등본 1부를 발송 다음 날부터 3년간 보관합니다. 상대가 언제 받았는지까지 남기려면 배달증명을 함께 신청하는 것이 좋습니다.