민사 · 명도
세입자가 월세를 몇 번 밀리면 계약을 해지할 수 있나요?
현행 법령 기준
핵심 답변
주택 등 건물 임대차에서는 세입자의 차임 연체액이 2기분에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물은 상가건물 임대차보호법에 따라 3기분에 이르러야 합니다. 해지는 세입자에게 해지 의사가 도달해야 효력이 생기므로 내용증명으로 통지하고, 이후 나가지 않으면 명도소송과 밀린 월세 청구를 함께 진행합니다.
이럴 땐 이렇게
두 달 치를 한 번에 밀렸다가 일부만 냈어요
횟수가 아니라 밀린 금액의 합계가 2기분 차임액에 이르렀는지로 판단합니다. 일부를 냈다면 남은 연체액을 다시 계산해 해지 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.연체 이력이 있는데 갱신을 요구해요
주택 임차인이 2기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 연체 기록을 정리해 거절 사유로 통지합니다.해지했는데 보증금에서 다 빼면 되나요?
밀린 월세와 관리비 등은 보증금에서 공제할 수 있습니다. 다만 공제 후에도 남는 보증금은 집을 넘겨받을 때 돌려줘야 하고, 공제 내역은 정산서로 남겨 두는 것이 좋습니다.
확인할 자료
- 임대차계약서(차임·지급일)
- 월별 입금 내역
- 연체액 계산표
- 해지 통지 내용증명
- 보증금 정산표
실무에서 알아둘 점
해지 통지에는 연체 기간별 금액, 합계, 해지 의사, 인도 기한을 분명히 적습니다. 해지 후에도 세입자가 계속 살면 그 기간의 차임 상당액도 청구할 수 있습니다. 나가지 않을 기미가 보이면 점유이전금지가처분을 먼저 하고 명도소송에 밀린 월세 청구를 함께 넣는 것이 효율적입니다.
다음 순서
- 연체액이 2기(상가 3기)분 이상인지 계산
- 해지 통지 내용증명 발송
- 인도 기한 경과 시 가처분과 명도소송
- 필요하면 상담
법령 근거
민법 제640조
제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
국가법령정보센터에서 조문 보기상가건물 임대차보호법 제10조의8
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
국가법령정보센터에서 조문 보기주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호
① … 임대인은 임차인이 … 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
국가법령정보센터에서 조문 보기
조문은 국가법령정보센터 원문으로 확인했습니다.
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개별 사건은 사실관계와 법원 판단에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
이상훈 변호사 소개함께 많이 묻는 질문
같은 상황에서 함께 찾아보시는 질문입니다.
명도소송 절차, 세입자가 안 나가면 어떻게 내보내나요?민사
계약이 끝났거나 해지됐는데도 세입자가 나가지 않으면 건물 인도를 구하는 명도소송을 냅니다. 소송 전에 점유이전금지가처분으로 점유자가 바뀌는 것을 막아 두는 것이 일반적이고, 판결을 받은 뒤에는 집행관에게 인도 집행을 신청해 점유를 넘겨받습니다. 보증금이 남아 있다면 반환과 인도가 맞물려 있어 정산 방법도 함께 정해야 합니다.
이 질문 전체 답변 읽기명도소송 전에 점유이전금지가처분을 꼭 해야 하나요?민사
법적으로 꼭 해야 하는 것은 아니지만 실무상 대부분 먼저 합니다. 명도 판결은 원칙적으로 판결 당사자에게만 집행할 수 있어, 소송 중에 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘기면 새 점유자를 상대로 다시 소송해야 할 수 있기 때문입니다. 점유이전금지가처분을 해 두면 그 뒤 점유를 넘겨받은 사람에게도 판결로 집행하는 길이 열립니다.
명도소송 전에 점유이전금지가처분을 꼭 해야 하나요? 전체 답변 읽기내용증명 양식이 따로 있나요? 무엇을 써야 하나요?민사
내용증명은 법으로 정해진 양식이 없습니다. 한글 등으로 알아볼 수 있게 쓴 문서면 되고, 보통 제목, 발신인·수신인 정보, 사실관계, 요구사항, 이행 기한, 이행하지 않을 때의 조치를 담습니다. 원본과 등본의 내용이 같아야 하고 접수한 뒤에는 고칠 수 없으니 미리 꼼꼼히 확인해야 합니다.
내용증명 양식이 따로 있나요? 무엇을 써야 하나요? 전체 답변 읽기내용증명 보내는 법, 우체국 창구와 인터넷 중 어떻게 보내나요?민사
내용증명은 같은 내용의 문서 3부(원본 1부, 등본 2부)를 준비해 우체국 창구에 내거나, 인터넷우체국에서 파일로 접수해 보낼 수 있습니다. 우체국은 어떤 내용의 문서를 언제 보냈는지를 증명해 주고, 등본 1부를 발송 다음 날부터 3년간 보관합니다. 상대가 언제 받았는지까지 남기려면 배달증명을 함께 신청하는 것이 좋습니다.
이 질문 전체 답변 읽기거래처 미수금, 내용증명 보내면 받을 수 있나요? 시효는 얼마인가요?민사
내용증명은 미수금(물품대금 등)을 독촉하고 청구 사실을 남기는 첫 단계로 쓸 수 있지만, 상대가 계속 지급하지 않으면 지급명령이나 소송을 거쳐야 강제집행이 가능합니다. 특히 상인이 판매한 상품 대금과 공사대금은 소멸시효가 3년으로 짧으므로, 내용증명을 보낸 뒤 6개월 안에 법적 절차를 밟아야 시효 중단 효과가 유지됩니다.
이 질문 전체 답변 읽기상담 접수 · 비밀 유지
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